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自住型商品房百问百答

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发表于 2015-4-14 15:46 | 显示全部楼层 |阅读模式
1、什么是自住型商品房?答:自住型商品房户是政府在土地出让时通过限房价竞地价,原则上销售均价比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右。户型以建设面积90平米以下,不超过140平米,主要是面向社会夹心阶层,买不起普通商品房又不符合保障房购买资格的人。14年1月22日,北京市第十四届人民代表大会第二次会议闭幕,表决通过的《政府工作报告》中,首次明确了自住房的性质为共有产权。
2、我可以购买自住型商品房吗?答:名下无房或仅有一套住房的北京市户籍家庭;名下无房的非京籍家庭,需连续5年(含)以上在北京缴纳社保或个税,可购买一套住房。根据限购政策,京籍有一套住房的单身人士无法购买。
3、我是非京籍,没有在北京缴纳5年社保/个税,能买这个么;如果我有北京的工作居住证,可以买么?属于优先购买对象么?
答:因为没有缴够5年社保,没有在北京买商品房的资格,就更没有买自住型商品房的可能了,您可以买商住楼或等缴费满5年;北京工作居住证,也称北京“绿卡”,可以免除连续5年在北京缴纳社保或个税的限制,可以买房,根据建委网站>政民互动>答疑解惑里的解释:工作居住证同北京户籍,算优先。 引用的政策: 京建发〔2011〕65号---关于落实本市住房限购政策有关问题的通知  中提到 自2011年2月17日起,对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭,下同)。
4、我在北京没有房子,可以优先购买自住型商品房吗?
答:分优先组和一般组,优先组又分两类,第一类为本市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女),其中单身人士须年满25周岁;第二类为已在轮候经济适用房、限价商品住房的家庭;其他可买家庭为一般组。
5、我是保障房轮候家庭,等了好几年没摇上,可以更优先购买自住型商品房么 ?
答:按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭,可以购买自住型商品住房。其中,符合下列条件的家庭可以优先购买:(一)本市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女),其中单身人士须年满25周岁。(二)经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。上述两类家庭同等优先,不再区分先后顺序。
6、保障房我是一居备案,买自住商品房可以选择三居么?
答:自住型商品房的户型,与经适房两限房家庭申请的户型无关。当时申请一居室经适房的轮候家庭,照样可以购买两居甚至三居室自住型商品房。
7、现在还能申请经济适用房,两限房么?
答:不能,2013年4月北京市各区县取消了经济适用房,两限房的申请。
8、保障房轮候家庭的收入水平是否“够得着”自住型商品房?
答:北京市房地产协会秘书长陈志表示:“有的保障房家庭虽然收入水平差一点,但有意愿拥有自己的房子,政府考虑的初衷就是希望满足这类人群的需求。他们可以通过拆借、家庭组合等方式购买自住型商品房。但需要注意的是,购买了自住房同时就等于放弃了保障房的购买资格。”
9、我是非京籍缴税够5年/我是京籍但名下有一套房子,属于一般组,能买上这个么?
答:因为这两类情况都属于一般组,如果按优先组先摇号选房,剩余的再让一般组摇号选房,目前推出的自住商品房中有如采育、房山原香嘉苑等项目已经有非优先参与选房
10、想买的人那么多,会不会跟汽车摇号似的那么难买?
答:目前已经推出多达53宗自住房地块,部分项目买到的可能xing还是非常之高的。
11、申请的人多,房源少,怎么能保证公平分配?                                 
答:公开摇号,全程公证,政府监督。
12、自住商品房会采取哪种方式摇号选房?                                       
答:将视项目申购情况,摇取一定比例的购房家庭,原则上不低于房源套数的2倍。先组织优先家庭摇号选房,优先家庭选房后如仍有剩余房源,再组织非优先家庭摇号选房。
13、购买自住房是否可以“撒大网”,申请多个项目?
答:由于多个项目都会同时开始摇号,陆续选房,因此具有购房资格的家庭可以同时提交申请,参与多个项目的摇号。但由于一个家庭只能购买一套自住型商品房,那在选定一套房源并网签的同时,其他项目排号顺序会自动作废,即使选上房也不可能通过网签。
14、我买了自住商品房后,可以出租出售么?
答:五年内禁止出售,五年后转让征收增值差价的30%(非唯一住房出售还要征收增值差价的20%为个人所得税)。
15、自住型商品房房源多么?
答:据媒体报道,2013年北京将配建2万套自住型商品房(实际成交0套),合计约180万平米;2014年将再配建5万套。目前已经有多达53宗地块。
17、购买自住型商品房有流程么?
答:开发商在市住建委网站和销售现场公示房屋套数、户型、价格等信息--在不少于15天的公示期内,购房家庭提出申请--开发商对申请者的材料进行初审,符合条件的,将在北京市自住型商品房资格审核系统中填报家庭信息,需要20个左右工作日 --开发商向符合购房资格的申请人销售(如果申请家庭对审核结果有异议,可在10个工作日内申请复核)--开发商组织摇号,确定选房顺序--提前5个工作日,在销售现场和市住建委网站发布选房公告,明确选房时间、地点、批次安排等--优先家庭选房完成后,其他申请家庭再继续依次选房。
18、我什么时候可以买这个房子?
答:您要参与项目的申购——现场审核——审核结果通过——选房——签约等一系列步骤
20、自住型商品房摇号时,会根据楼盘位置和申请人进行地域区分吗?
答:据目前北京市住建委发布《北京市自住型商品住房销售管理暂行规定(征求意见稿)》显示,自住型商品房摇号不会根据楼盘位置和申请人进行地域区分。自住房摇号分为两组分别摇号,一组是优先家庭,经适房、限价房轮候家庭和京籍无房家庭都放在一起摇,没有区分;另一组是普通申请家庭。
21、我能不能卖了自住商品房后,再买一套?
答:符合条件的家庭,只能购买一套自住型商品房。
22、自住型商品房会对未来房价产生多大影响?答:一方面13年,14年计划两年推出7万套房源,可以稳定购房者预期,因为提前限制了售价,可以影响到周围区域其他项目的售价;但另一方面,如果在供地总量不变的情况下,推出大量的自住型商品房,必然会减少普通商品房的供应,反而可能会拉高普通商品房的售价。
23 1112日在规划展展出的海淀区上庄镇、朝阳区百子湾、昌平北七家镇、朝阳崔各庄、朝阳东坝单店、丰台区大红门和朝阳区高井地块什么时候能购买?也是每套售价200以内么?答:展览中公示的七块自住房用地仅为规划,目前没有任何消息;官方在“关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见”俗称京七条中,只提到“自住型商品住房套型建筑面积,以90平方米以下为主,最大套型建筑面积不得超过140平方米;销售均价,原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。”只说比周边便宜30%并没有限制每套最高售价,但从12月16日百子湾,东坝的土地招标文件看,最高售价2万2,欢迎大家一起去摇号。
以上资料来自13年,目前地块已经多达53宗,而北京城建山语城项目已经出现超过200万总价项目。
24、我是京籍,在外地有一套房,有房贷,在北京能买自住型商品房么?算优先么?贷款买自住算首套么?
答:按照现行政策,“唯一住房”按照纳税区域计算 国税发[2007]33号”的《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》中规定,“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人仅拥有一套住房。北京限制的只是在京房产数,外地有多少没关系,按照之前政策解释,属于本市户籍无房家庭算优先组,但现在贷款信息全国联网,之前在外地有过贷款记录,贷款政策参照二套。

33、自住商品房价格上有优势会不会在质量上有少许欠缺?
答:首先,自住型商品房属于商品房的性质,虽然现在的购买价格是市场价的7折,但是5年后如果上市,30%的收益上交财政且不能再次购买自住型商品房;其次,针对建筑质量问题,政府有相应的措施,严格房屋质量和资金的监督管理,从前期的施工建设到后期的竣工验收全程监管,发现问题从严查处。所以,自住型商品房的质量我们可以放心。但由于土地招投标采取竞地价限房价,开发商为了压缩成本,房屋质量,容积率,居住环境估计还是会像保障房看齐。
34、自住商品房摇号周期是怎么规定的?
答:根据北京市住建委发布《北京市自住型商品住房销售管理暂行规定(征求意见稿)》表明,自住型商品房项目取得预售许可或办理现房销售备案后,由房地产开发企业组织公开摇号,确定购房家庭的选房顺序。摇号应当使用全市统一的摇号软件。摇号结果在住房城乡建设委官方网站和销售现场公示3天。
35、那些买了之后不自住,而是出租出去的人,被发之后现会有什么样的惩罚?
答:目前没有明文规定自住房不可出租
36、恒大御景湾项目我已经面审完了,其他的项目还要一个一个面审材料么?
答:目前看,家庭成员和住房状态没有变更的,网申其他项目时可以凭13位摇号序号报名,就不用再重复面审了。
37、如果申请的时候是没有房子的(北京户口单身),申请之后买了房子,那摇号的条件会更改吗?如果摇到了还会让买吗?
答:即使摇上号选上房,网签时也会审核,而且每个项目报名时会提示没有变化才能沿用上次的摇号编号,如果有变化需重新提交资料。
38、我的保障房备案号是G开头,申请时可以走经济适用房、两限房通道么?
答:经济适用房备案号J开头,两限房备案号X开头,这两类家庭可以走经济适用房、两限房通道。G开头为公租房,GX开头为四表合一后的号,只能按京无房申请。
39、如果摇上了,什么时候交首付?首付比例多少?贷款何时开始还?
答:北京商品房预售许可证很宽松,交完土地出让金,开始施工确定进度和交付日期就能办理。不出意外,摇上号后,就需要准备首付,选房网签了。第一套房的首付比例为房价30%,房子封顶后银行放贷给开发商,购房人开始还月供。
40、自住房能否采取混合贷款(公积金+商业贷款)?
答:这得看开发商的意思了,毕竟混合贷更麻烦,放款时间更长,开发商更不愿意做,购房人最好有一定的心理准备。目前有部分项目可以组合贷款,但也有山语城一类的项目不支持。
41、公积金贷款我能贷多少钱?
(1)根据借款申请人的月收入确定贷款额度。借款申请人每月偿还贷款后,保留的人均生活费不得低于北京市的基本生活费标准。购买经济适用住房的低收入借款申请人,贷款额度可不受月收入限制。
(2)公积金贷款最高额度为80万,借款申请人购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房,个人信用等级为AAA级,贷款最高额度上浮30%(104万);个人信用等级为AA级,贷款最高额度上浮15%(92万)。借款申请人购买第二套住房或套型建筑面积在90平方米以上的非政策性住房,贷款最高额度不再上浮。
(3)还有一种说法,公积金贷款额度上限跟公积金余额有关,如果刚取过公积金,余额为0的话,最多只能贷20万。
48、自住型商品房政策中规定了两类优先人群,是平等的还是分先后顺序?
答:按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭,可以购买自住型商品住房。其中,符合下列条件的家庭可以优先购买:(一)本市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女),其中单身人士须年满25周岁。(二)经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。上述两类家庭同等优先,不再区分先后顺序。
49、问:优先的北京户籍无房家庭是什么概念?夫妇双方一方为京籍,一方不是,怎么认定?
答:“家庭”的概念与以往政策中的概念相同,是指夫妻双方及未成年子女。而夫妻双方只要有一方为北京户籍,即可认定该家庭为北京户籍。
50、问:非京籍家庭名下有房卖了是否可以再买自住房?
答:根据政策,非京籍家庭和京籍单身离异人士必须名下无房,才能申请和优先购买自住型商品房。因此,对于这两类人群来说,即使现在名下有房,如果将房产出售后还符合购房资质,仍然可以购买自住型商品房。不过需要注意的是,政策对购买次数进行了限定:一个家庭只能享受一次。即符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房;购房人将自住型商品住房转让后,不得再次购买自住型商品住房。
51、问:政策规定自住房五年后可出售,怎么避免有投资客用“阴阳合同”来规避政策?
答:自住型商品住房进行房屋权属登记时,房产证上会显示房屋性质为“自住型商品住房”。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的,如果有增值,应当将差价的30%缴纳土地收益等价款。市住建委相关负责人解释,为了防止买卖双方用“阴阳合同”来逃避这30%的差价,相关部门将采取措施,促使成交价格符合该区域的房价水平。目前这笔费用是以税款还是其他形式缴纳,还未出台具体政策。
52、问:开发商摇号会不会藏“猫腻”?不少人士质疑由开发商操作摇号,可能会滋生腐败,导致不公。
答:据了解,政策在各个环节加强了监管,摇号的具体流程将出台细则进行规定。在销售前,开发商要在市住建委网站和销售现场公示房屋套数、户型、价格等信息,公示期不少于15天。此时,购房家庭可提出购房申请,随后按限购规定审核购房资格。批准预售后,开发商要向符合购房资格的申请人销售。选房顺序将由开发商组织公开摇号确定。相关负责人表示:“对于摇号的具体流程,我们还会出详细的规定。会参照保障房等摇号的方式,全程公证肯定会有,还会考虑摇号现场须有人大代表、政协委员、购房家庭代表来监督等措施。”
55、问:如果买第二套房是自住型商品房,但是属于改善居住条件的,人均不足28点多平,贷款可用公积金吧?利率是否有优惠?首付款要求多少呢?买普通商品房和这个自住型商品房有何差异?
答:自住型商品房销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定,供您参考。公积金贷款二套房现有人均住房建筑面积低于29.4平方米可以用公积金贷款,贷款首付7成,利率是基准利率的1.1倍,贷款额度不超过80万。但是,如果您是国管公积金中心管理的公积金,如果您首次使用公积金就贷款需要结清满5年,才可以再次申请公积金贷款。
56如果自住型商品房会不会取代其他的政策性住房形式?
答:自住型商品房属于新型政策房,是根据市场的变化而出台的政策房,而他的目的也不是取代其他政策房。目前两限房已经退出了历史舞台,但是公租房、限价房、自住型商品房等政策房接踵而至,这些都是根据市场变化而出现的。所以自住房不会取代其他政策房其他政策房,政策房也会根据市场的变化继续更新换代。
56夫妻都是京籍无房可以填写两个申请吗?
答:不可以,自住商品房是以家庭为单位申请。
57、问:申请了两个自住商品房项目,审核结果恒大的通过了金隅的审核却不通过怎么办?
答:可拨打朝阳区住保办电话64186113咨询
59、问:网申的时候是单身属于优先,结果还没有摇号就结婚了,怎么办?
答:您最好在摇号之前,准备相关资料到住建委进行资料变更
62、问自住型商品房可以用公积金存款作为首付吗?
答:不可以,需先交首付。签订合同后可申请提取公积金。
63、问:我非京籍,我儿子京籍,北京无房,可以申请吗?
答:孩子如果未成年,则孩子不能作为申请人:如果您纳税满5年,或者取得工作居住证的话,可以作为申请人申请。
67、问:姓名、身份证号等信息填报错误,如何修改?
答:在网上申购环节,填写错误可进行随时修改,重新提交。
  在现场确认环节,开发商打印出《家庭购房申请表》,申购家庭应认真核对,并签字确认。如发现错误,可在现场向开发企业提出修改申请。
  在联网审核环节,由于姓名、身份证号属辨别个人身份的唯一标示,是各部门审核的关键,如填写错误,将无法通过审核。
68、问:遗忘摇号编号,遗失《申请表》怎么办?
答:如购房人忘记摇号编号,可在《申请表》右上角查看。如《申请表》遗失的,可持本人身份证原件,至开发企业或北京市住房和城乡建设委员会查询,重新打印。
69、问:每个项目摇出多少选房家庭?优先家庭与非优先家庭如何摇号?
答:将视项目申购情况,摇取一定比例的购房家庭,原则上不低于房源套数的2倍。
  先组织优先家庭摇号选房,优先家庭选房后如仍有剩余房源,再组织非优先家庭摇号选房。
70、问:如果放弃选房,或选房后放弃购买,是否影响申购其他项目?
答:不影响。
71、问:如一个家庭同时摇中多个自住房项目,能否同时购买?
答:根据本市自住房相关政策规定,一个家庭仅能购买一套自住房,如一个家庭同时摇中多个自住房项目,可以选其中一个项目,办理一套自住房的网签手续。
72、问:网上流传的自住房摇号软件是真的吗?有人说可以摇号包中,是真的吗?
答:所有网络中发布的所谓“自住房摇号软件”等类似程序都为伪造,我委未发布任何形式的自住房摇号验算及类似软件。
77、问:金隅汇星苑摇号规则中的因优先家庭户数远超过房源套数,本次仅摇取优先家庭,数量为房源的2倍,共3764户。是什么意思
答:可参考建委工人人员的官方解答——每个项目摇出多少选房家庭?优先家庭与非优先家庭如何摇号?将视项目申购情况,摇取一定比例的购房家庭,原则上不低于房源套数的2倍。先组织优先家庭摇号选房,优先家庭选房后如仍有剩余房源,再组织非优先家庭摇号选房。
84、问:自住房5年后出售时,对购买者有无限制?
答:目前政策没有相关解释。
85、问:海淀区东升乡(清河盒子房厂土地一级开发项目)项目在自住型商品房项目介绍中为何没有?
答:根据相关消息该项目已经改成公租房。
86、问:购买了自住房,可以落户吗?(我现在是北京集体户口)
答:有房了就能落了,可参照一般商品房。
87、问:恒大御景湾何时摇号?项目支持组合贷吗?
答:项目已经选房结束,支持组合贷款
88、问:持有北京工作居住证,已婚,老公名下有房子在河北燕郊,是否有资格申请自住型商品房
答:有资格,且属于优先人群。
94、问:自住房可以出租吗?自住房转让后还能再次购买自住房吗
答:“自住房是自住型商品房,性质是商品房,不是经适房,因此不需要限制其出租、用于居住的行为。”但,如果擅自改变居住用途,如出租商用,或是擅自打隔断等,肯定是不允许的。不得再次购买。
97、问:自住房满五年出售,是签合同之日起计算吗?
答:很多人误解了自住房必须满5年才能出售的这个“5年”,这个5年不是从签订购房合同之日起的5年,而是拿到房产证或者契税票之后的5年。今年的自住房都是2016-2017年才能收房,收房之后1-2年才能拿到房产证或者契税票,再过5年,也就是2022-2024年才能出售。
99、问:年满25周岁申请自住房中的,满25周岁是如何界定的?
答:今天有个网友问我,我目前24岁,还差1个月满25,如果这时候申请自住房,我算优先人群吗?另外我外地有套房产,影响优先的界定吗?
就年龄问题,申请必须满25周岁,如你申请的项目2015年3月3日申请,你正好这天过生日,您就是优先啦,否则就是非优先喽,外地有房产不影响优先界定



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